原標(biāo)題：城鐵開通 煙臺淪為青島后花園？
如果問現(xiàn)在煙臺人最關(guān)心哪方面的新聞，那一定就是28日即將正式開通營運(yùn)的青煙威榮城鐵。從規(guī)劃伊始，煙臺街頭巷尾議論最多的話題就莫過于這條鐵路能為煙臺帶來什么。尚未形成的“青煙威一小時生活圈”讓煙臺人看到了騰飛的希望，隨之而來的產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來的城市配套的升級更是讓煙臺在“抱團(tuán)發(fā)展”中甜頭十足。而隨著煙臺旅游業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)及區(qū)域性產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，煙臺本土的商業(yè)地產(chǎn)也迎來了新的發(fā)展契機(jī)。
商場扎堆出現(xiàn)：煙臺商業(yè)地產(chǎn)成夾生飯
近年來，政策調(diào)控成為掣肘中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的“罪魁禍?zhǔn)住薄２贿^，調(diào)控新政往往主要針對住宅市場，商業(yè)地產(chǎn)則影響甚微。因此，商業(yè)地產(chǎn)憑借高收益很快成為了行業(yè)“新寵”。煙臺也不例外，從2010年開始，受住宅限購的影響，煙臺商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)呈現(xiàn)罕有的大躍進(jìn)局面。隨著近幾年煙臺城市地位的提升及海景房的熱賣，很多商業(yè)地產(chǎn)大咖也紛紛“染指”煙臺市場，除了本土商業(yè)大鱷振華、外來豪門百盛、世茂、銀座，2014年更是迎來了大悅城、萬達(dá)兩大巨頭的開門迎客，一時間，煙臺商業(yè)地產(chǎn)市場風(fēng)云突變。
然而，煙臺雖然頂著準(zhǔn)二線城市的光環(huán)，購買力及消費(fèi)人群都沒有達(dá)到相應(yīng)的高度。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心統(tǒng)計顯示，目前煙臺商業(yè)項(xiàng)目超過60個，寫字樓項(xiàng)目超過50個，而且不少住宅項(xiàng)目也加大了商業(yè)面積的開發(fā)，發(fā)酵過度的商業(yè)地產(chǎn)泡沫已經(jīng)非常明顯了。但以南大街商圈來看，百盛、銀座、萬達(dá)、大悅城、世茂、陽光100加上三個振華，如此體量，面對哪些人銷售真是令人頭疼的問題。其實(shí)單從銷售而言，不是商業(yè)項(xiàng)目最大的難題。前期招商和后期運(yùn)營便是兩塊難啃的骨頭。彈丸之地的群雄紛爭讓不少成功的開發(fā)案例及有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商轉(zhuǎn)戰(zhàn)煙臺都嘗到了“折戟沉沙”的苦楚。
煙臺商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)熱，也有其合理成分。一些開發(fā)商把商業(yè)部分作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有自營，以應(yīng)對不可預(yù)見的市場風(fēng)險。另外，部分熱點(diǎn)區(qū)域和黃金地段商業(yè)盡管嚴(yán)重過剩，但只要規(guī)劃運(yùn)營得當(dāng)，也能夠成為市場低迷期的掘金利器。總之，煙臺商業(yè)地產(chǎn)就是一鍋夾生飯，誰能吃到最香最熟的部分，不僅僅是運(yùn)氣的問題了。
城鐵來襲產(chǎn)業(yè)發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)帶來商機(jī)
青榮城鐵開通在即，動車的運(yùn)行將縮短煙臺到各大城市的運(yùn)行時間，“青煙威”抱團(tuán)發(fā)展，煙臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展將迎來更多機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)工人的增加無疑直接擴(kuò)容了購買人群陣營。與此同時，交通的便捷也將為山海大城煙臺帶來大量的旅游人群及養(yǎng)老人群，旅游業(yè)發(fā)展帶來的季節(jié)性消費(fèi)及養(yǎng)老人群帶來的購買力不容小覷，更遑論城鐵拉近了煙臺主城區(qū)到周邊區(qū)縣的距離，城郊居民主城區(qū)周末型或者周期型采購也成為煙臺商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一大助力。
戴德梁行青島公司總經(jīng)理張春雨認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)除了能帶來持續(xù)的稅收外，還能解決人口就業(yè)問題，引入第三產(chǎn)業(yè)，從政府導(dǎo)向來說，政府在拍地過程就開始加重商業(yè)地產(chǎn)的投資比重，因此，大部分人都說過去十年，是房地產(chǎn)住宅市場的黃金十年，那么接下來的十年或許就是商業(yè)地產(chǎn)的黃金十年。
雙刃劍煙臺或成為青島后花園
然而，凡事有利必有弊。在“一小時生活圈”的成員中，青島作為山東省的經(jīng)濟(jì)排頭兵，其商業(yè)競爭力遠(yuǎn)非煙威可比。城鐵開通后，煙臺到青島一個半小時速達(dá)，這僅僅相當(dāng)于目前芝罘區(qū)到牟平區(qū)所需時間，如此快捷的速度也讓到青島購物更為方便，而青島商業(yè)地產(chǎn)的繁榮自不必提，到底煙臺所占的“甜頭”中能否涵蓋商業(yè)地產(chǎn)，言之尚早。
去年青島萬達(dá)奠基時的盛況震驚全國，而當(dāng)時造勢的目的就是要把青島做成區(qū)域性購物天堂。青煙威榮城鐵的開通，將使煙臺以前坐飛機(jī)去大連購物的群體，逐步傾向于周期性去青島購物。
業(yè)達(dá)中心策劃經(jīng)理王偉介紹，青島計劃建設(shè)一條環(huán)形城鐵，另一條從海陽通往威海，這樣就把其北部地區(qū)全部連接成一個血液動脈，人口和資源會通過兩條通道，不斷地輸入到青島，青島利用港口優(yōu)勢，形成外輸型城市，成為膠東地區(qū)的貿(mào)易基地，而煙臺是工業(yè)加工業(yè)城市，將會是一個生產(chǎn)基地，由此淪落為青島的后花園。而煙臺本土的商業(yè)會隨著城鐵帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成區(qū)域性商業(yè)體，但是大型商貿(mào)區(qū)的形成將會舉步維艱。
